Imagine a seguinte situação: o Sr. João compra um imóvel, somente através de contrato, não realizando escritura ou promovendo registro e acredita já ser o proprietário do bem. Passados vários anos, ele descobre que a matrícula do imóvel encontra-se em nome do proprietário anterior e resolve regularizar para que a documentação fique corretamente em seu nome. Porém, já tendo passado muito tempo desde a aquisição, não tem mais nenhum contato com o vendedor ou com seus herdeiros. O que fazer?
Essa situação é muito comum, uma vez que muita gente acredita que o famoso “contrato de gaveta” transmite a propriedade de um imóvel, o que não é verdade. O contrato de compra e venda é fundamental para estabelecer a relação das partes num negócio jurídico, ditando as regras da negociação. Porém, a propriedade só é transmitida através da lavratura da escritura com seu registro no cartório de imóveis correspondente.
Todavia, numa situação como essa exemplificada, já tendo as partes realizado o negócio nos moldes informais e o Sr. João já se encontrando na posse há tantos anos, na posição de dono do imóvel – mesmo que de forma irregular –, e não conseguindo qualquer contato com o proprietário anterior, a usucapião é uma solução viável para regularizar a propriedade.
Importante ressaltar que existem várias modalidades de usucapião, para situações diversas, bem como com requisitos diferentes. No texto atual, nos limitaremos a abordar tão somente uma das modalidades, que pode ser utilizada como solução para a hipótese aqui proposta.
Diante disso, a usucapião ordinária é um caminho viável no presente caso, tendo previsão no art. 1.242 do Código Civil. Através dela, exigem-se os seguintes requisitos:
Posse mansa, pacífica e ininterrupta e com ânimo de dono por, no mínimo, 10 anos
Posse mansa e pacífica é aquela realizada sem qualquer oposição ou manifestação em contrário do proprietário do imóvel.
No nosso exemplo, como a posse se originou através de um contrato de compra e venda, não há que se falar em oposição do antigo dono, uma vez que ele promoveu uma negociação objetivando transferir o imóvel.
Além disso, ininterrupta é aquela posse que se dá num intervalo contínuo, sem interrupções, tendo transcorrido nesse caso, no mínimo, 10 anos.
É importante destacar que, se o possuidor tiver adquirido o imóvel onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que tenha estabelecido no imóvel a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico, o prazo exigido cai para 05 anos. O que isso significa?
Suponhamos que, na nossa hipótese, o Sr. João adquiriu o imóvel para sua moradia e realizou a escritura pública de compra e venda, bem como realizou a tentativa de registro dela no cartório. Porém, por alguma irregularidade da escritura, o registro foi cancelado e o Sr. João não promoveu nenhuma alteração para adequar, ficando o imóvel ainda em nome do proprietário anterior. Nesse caso, o prazo da usucapião para o Sr. João cairia pela metade, sendo necessário somente cinco anos na posse do imóvel.
Outro ponto importante, é que o possuidor tenha o que é juridicamente chamado por animus domini, que vem a ser o “ânimo de dono”. Isto é, aja como se proprietário fosse, realizando atos que assim sejam condizentes como, por exemplo, o pagamento de IPTU.
No exemplo que aqui utilizamos, o Sr. João acreditava já ser o autêntico proprietário do imóvel com a realização do contrato de compra e venda, tendo, portanto, o ânimo de dono.
Posse de boa-fé e com justo título
Seria quando o possuidor do imóvel se apoia em elementos que façam não restar qualquer dúvida de que a aquisição daquele imóvel foi legítima, devendo possuir ainda algum título que a fundamente, ou seja, algum documento.
No nosso exemplo, o Sr. João adquiriu o imóvel com boa-fé, através de um contrato de compra e venda, isto é, de um título que comprova a negociação realizada.
Assim, cumpridos esses requisitos, na nossa situação hipotética, o Sr. João poderia ingressar com a usucapião para formalização da propriedade do imóvel em seu nome. Além disso, a via mais recomendável seria a usucapião extrajudicial, que é realizada em cartório, sendo um procedimento muito mais célere que a usucapião judicial, e pode ser realizado quando não há conflito entre as partes.
Por fim, complementa-se que a usucapião, seja na modalidade judicial ou extrajudicial, deve ser obrigatoriamente realizada por intermédio de um advogado. Recomenda-se que tal procedimento seja realizado por um advogado imobiliário, que terá os devidos conhecimentos e qualificação para uma atuação mais específica no caso concreto.
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