O contrato de compra e venda de um imóvel é um documento de grande importância na celebração do negócio jurídico, é ele que rege e “faz lei entre as partes”. Um instrumento contratual mal elaborado pode acarretar futuras “dores de cabeça” às partes, com problemas indesejados.
Nesse sentido, algumas cláusulas são imprescindíveis de se constar, a fim de que os contratantes fiquem devidamente resguardados, evitando inclusive discussões judiciais posteriores. Dentre tais cláusulas, podemos citar as seguintes:
- Devida qualificação das partes
O contrato deve contemplar a devida indicação das suas partes, com nome completo, documentação, endereço de residência, indicação de dados de contato.
É necessário a observância de que a parte vendedora (ou seu procurador) seja a proprietária do imóvel. Caso contrário, não terá legitimidade para transmitir a propriedade quando da lavratura da escritura de compra e venda.
Em caso de pessoa jurídica, é importante que contenha a correta indicação de seu sócio administrador, ou seja, daquele que formalmente tem poderes para celebrar tal negócio pela empresa.
Um contrato celebrado por pessoa ilegítima, seja física ou jurídica, pode ser declarado nulo.
- Cláusula com a indicação específica do imóvel
É necessária a indicação específica do imóvel objeto da contratação celebrada, tais como sua localização, dimensões e correta indicação do número de matrícula no cartório de registros respectivo. A indicação errônea do imóvel pode levar a futuros dissabores e mal-entendidos.
Exemplo de tal importância da indicação se verifica no próprio Código Civil, que assim prevê no caput do seu art. 500: “Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço”.
Ou seja, se a área objeto da compra não corresponder ao indicado em contrato, o comprador pode exigir o complemento da área ou reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional do preço, se a complementação não for possível.
- Cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade
Tais cláusulas afastam o direito a arrependimento, ou seja, o contrato necessariamente deve ser cumprido, sob pena de se configurar inadimplemento. Em contratos de compra e venda imobiliária, o direito de arrependimento é exceção.
Além disso, para o comprador, em caso de recusa de lavratura da escritura pelo vendedor, um contrato com tal cláusula é um dos requisitos para se ingressar com a adjudicação compulsória, que pode se dar pela via judicial ou extrajudicial e destina-se a suprir a recusa do vendedor, a fim de que o comprador possa viabilizar o registro do imóvel em seu nome.
- Cláusula indicando a data para entrega das chaves
Esta corresponde à cláusula para se entrar na posse do imóvel, ou seja, para o comprador receber as chaves e poder usufruir efetivamente do imóvel.
É muito comum que na celebração de contratos de compra e venda o vendedor não desocupe o imóvel de imediato, por vezes necessitando de um prazo para se organizar em outro imóvel, por exemplo.
Diante disso, essa cláusula se faz de grande importância, a fim de que reste claro para ambas as partes o momento em que se dará a transmissão da posse do imóvel, o que pode evitar muitos conflitos.
- Cláusula indicando a data para a lavratura da escritura
Como bem diz a sabedoria popular “quem não registra, não é dono”, o que é totalmente condizente com a realidade. Afinal, no caso do contrato de compra e venda, somente quando se lavra a escritura pública e se leva a registro é que efetivamente há uma transmissão da propriedade.
Muitos acreditam que o “contrato de gaveta” já é suficiente para se consumar uma negociação de compra e venda, o que não procede. Conforme já mencionado, o contrato é importante por “fazer lei entre as partes”, todavia, somente ao levar a escritura pública de compra e venda a registro é que o comprador vem a se tornar proprietário.
Assim, é fundamental que as partes estipulem em contrato uma data para a lavratura da escritura, a fim de que o negócio seja formalmente finalizado.
Portanto, percebe-se que o contrato de compra e venda é um instrumento extremamente relevante, com cláusulas que afetam diretamente o desenrolar da contratação, demandando uma elaboração e análise minuciosa de suas cláusulas.
Diante disso, sugere-se que as partes sejam acompanhadas por um advogado imobiliário na elaboração do instrumento contratual, a fim de que contem com a devida segurança jurídica e tranquilidade, minimizando os riscos de conflitos e discussões posteriores.
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